Especialistas coinciden en que las propuestas presentadas por el Gobierno de CDMX pueden ser replicables a otros estados del país, en donde también se vive gentrificación.

Diana Zavala
@DianaZavalaIb
El nuevo paquete de medidas del Gobierno de la Ciudad de México para contener la gentrificación plantea una reconfiguración de zonas como Roma, Condesa o Juárez y del propio modelo de desarrollo inmobiliario en la capital, aunque con efectos adversos a la inversión, el mantenimiento del parque habitacional y la oferta de vivienda nueva, advierten especialistas en urbanismo.
Expertos consultados por Obras consideran que la intervención era necesaria ante las dinámicas de desplazamiento habitacional que se observan en recientes años en la capital del país.

El denominado Bando 1, presentado este miércoles por Clara Brugada, jefa de Gobierno de la capital, introduce controles de renta, nuevas obligaciones jurídicas y propuestas de vivienda pública que podrían modificar los incentivos del sector en el corto y mediano plazo.
“La única forma sostenible de contener el alza de precios es incentivando la construcción y rehabilitación de vivienda de calidad mediante una agenda urbana integral”, sostuvo la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Controles a la renta y nuevas instituciones
Uno de los ejes centrales del plan es la estabilización de rentas. Para dar seguimiento, se propone una Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles y un índice de precios del alquiler, además de una defensoría para inquilinos que ofrezca mediación y respaldo legal.

Claudio Nieto, exjefe de carrera de Arquitectura en la Universidad La Salle, reconoció la necesidad de que el Estado intervenga en un mercado que ha priorizado la especulación sobre el acceso equitativo a la ciudad.

Si las medidas se formalizan en instrumentos jurídicos sólidos, podrían generar escenarios más predecibles y permitir una planeación habitacional de mediano plazo. Sin embargo, cuestionó la falta de precisión técnica en el diseño de los instrumentos.
María Silvia Emanuelli, coordinadora regional de la Coalición Internacional para el Hábitat, añadió que estas propuestas responden a demandas históricas de organizaciones civiles. Subrayó que el planteamiento no parte de ocurrencias, sino de análisis acumulados a lo largo de décadas.

“Defender los derechos inquilinarios es una exigencia postergada”, apuntó. En su opinión, la creación de una defensoría podría llenar un vacío que afecta tanto a inquilinos como a propietarios individuales que hoy no tienen mecanismos accesibles para resolver conflictos.

Agregó que, si se implementa adecuadamente, puede evitar que los inquilinos enfrenten abusos sin canales de defensa.
Para que estas instituciones sean efectivas se necesita información precisa, explicó. Hoy en día, basta con que el propietario cambie al inquilino para evadir los límites establecidos por ley. Por ello, sostuvo que los mecanismos propuestos deben estar acompañados de sistemas de seguimiento y evaluación sólidos, que permitan corregir el rumbo si no se logran los objetivos esperados, detalló.

Contra el encarecimiento por renta vacacional
Otro punto clave del Bando 1 es la regulación de plataformas de hospedaje temporal. Según el secretario de Planeación, Alejandro Encinas, algunas zonas, principalmente en Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, registran tasas de vivienda de corta estancia de hasta 25%. El plan busca restringir estos usos y avanzar en la creación de un padrón, algo que, pese a estar en la ley no se ha materializado.

Emanuelli consideró que sin ese registro no es posible evaluar el impacto real de las plataformas. Muchas de las normas anunciadas anteriormente, como el límite de incrementos por inflación, no se han cumplido debido a vacíos legales o ausencia de monitoreo.
No obstante, la especialista considera positivo que en el plan anti-gentrificación se sumen las anteriores iniciativas en materia de regulación de viviendas con nuevas propuestas probadas en otros países.

Nieto coincidió en que regular el uso turístico de la vivienda es uno de los componentes más importantes del plan. Explicó que en ciudades como Barcelona, limitar estos esquemas permitió recuperar el uso habitacional de zonas centrales. “Sin regulación, se genera un mercado paralelo que expulsa residentes permanentes y distorsiona el valor del suelo”, indicó.
El plan maestro que proponen
El Bando 1 también contempla un plan maestro para zonas de alta tensión inmobiliaria y un programa de arraigo comunitario enfocado en la permanencia de los habitantes, el fortalecimiento de los comercios locales y la protección del patrimonio urbano.

Desde la perspectiva de Claudio Nieto, estas medidas responden más a una lógica política reactiva que a una estrategia urbana estructural. Considera que los problemas de acceso a la vivienda, movilidad y equipamiento existen en toda la ciudad y no solo en las colonias señaladas.

Los programas de desarrollo urbano actuales no cuentan con escenarios de largo plazo ni con mecanismos para adaptarse a la velocidad con que cambia la ciudad. “La solución no está en más planeación, sino en planeación con herramientas más ágiles y específicas”, sostuvo.

Silvia Emanuelli, por su parte, consideró que la apuesta por vivienda pública en renta es una de las más relevantes. Ciudades progresistas han enfocado sus esfuerzos en este tipo de oferta habitacional como una vía para evitar desalojos, siempre que las rentas estén alineadas con los ingresos reales de la población.

También subrayó que esta crisis de acceso ya no es exclusiva de sectores populares, sino que afecta también a la clase media, por lo que urge una corresponsabilidad amplia.
Mercado inmobiliario fragmentado
Desde el punto de vista técnico, Leonardo González Tejeda planteó que el plan constituye una intervención profunda en uno de los mercados más informales y menos monitoreados de la economía mexicana: el de la renta.

La Ciudad de México implementará un observatorio urbano con herramientas de big data, inteligencia artificial y modelos predictivos para evaluar precios, movilidad, cohesión social y patrones comerciales. Este tipo de herramientas podrían convertirse en referentes para otras ciudades del país que enfrentan tensiones similares.

Mencionó que el plan de la capital toma elementos de casos internacionales como Berlín, Barcelona y Viena, y los adapta en un esquema integral que busca reducir la especulación, proteger a las comunidades y fortalecer la función social del suelo.
El impacto económico será significativo. Las nuevas reglas podrían modificar la rentabilidad de los proyectos, agravar la escasez de inventario y tensar aún más la relación entre autoridades y desarrolladores, advirtió.

“El mercado está más segmentado que nunca. Lo que funciona para vivienda social no aplica para residencial plus. La estrategia debe diferenciar claramente entre ambos sectores”, explicó.

Postura del sector: más vivienda, menos regulación
Desde el sector privado, la crítica se centró en el enfoque restrictivo de las medidas. En su posicionamiento, la ADI sostuvo que topes a la renta no resuelven los problemas de fondo y podrían agravar la escasez al desincentivar la inversión.
Propuso una agenda urbana que permita mayor densidad, simplifique trámites y recicle suelo subutilizado. “La ciudad necesita generar las condiciones adecuadas para construirla, en beneficio de todos los que la habitamos”, concluyó.

La organización también destacó que muchas personas que rentan propiedades dependen de esos ingresos para su sustento. Desde su perspectiva, limitar las rentas puede afectar a propietarios individuales y reducir el incentivo para el mantenimiento o rehabilitación de viviendas.

González Tejeda recomendó que los desarrolladores comprendan el nuevo entorno normativo, se sumen a esquemas de cabildeo constructivo y busquen nuevas herramientas financieras, como bonos de impacto social urbano. “Es un momento bisagra para el sector”, apuntó.

Alcance nacional
Aunque el plan está focalizado en zonas específicas, su alcance simbólico, político y legal podría extenderse a otras ciudades. González Tejeda señaló que el modelo podría aplicarse en destinos turísticos e intermedios como Mérida, Oaxaca, Puerto Vallarta o San Miguel de Allende. “Este experimento urbano puede generar una onda expansiva en todo el país”, sostuvo.